Etape 1 : definir votre capacite d'investissement
Avant de visiter quoi que ce soit, posez vos chiffres. Les banques financent generalement jusqu'a 110% du prix du bien (achat + frais de notaire) pour un investissement locatif, a condition que votre taux d'endettement total (residence principale + locatif) reste sous 35%. Avec des taux a 3,2% sur 20 ans en 2026, un apport de 10 000 euros permet d'emprunter environ 130 000 euros.
Utilisez les simulateurs en ligne et prenez rendez-vous avec 2 a 3 banques ou courtiers pour obtenir des offres competitives.
Etape 2 : cibler le bon emplacement
L'emplacement determine 80% de la reussite d'un investissement. Privilegiez : la proximite des transports, des universites ou des zones d'emploi, les quartiers en cours de revalorisation, et les zones ou la demande locative depasse l'offre (taux de vacance sous 5%).
Consultez les observatoires locaux des loyers et analysez les annonces sur les plateformes de location entre particuliers pour evaluer la demande reelle et les niveaux de loyer pratiques.
Etape 3 : analyser la rentabilite avant d'acheter
Pour chaque bien visite, calculez le rendement net apres charges et fiscalite (voir notre article dedie). Integrez les frais de notaire (7-8%), les travaux eventuels, la taxe fonciere et les charges de copropriete. Un bien cher dans une ville tendue peut etre plus rentable qu'un bien peu cher dans une ville desertee.
Etape 4 : financer et acheter
Negociez le prix d'achat (5 a 10% de marge en 2026 dans l'ancien), montez votre dossier de pret et signez sous compromis. Pendant les 2 a 3 mois avant la signature definitive, preparez la mise en location : estimez le loyer optimal, redigez l'annonce, et constituez le dossier de diagnostics obligatoires (DPE, electricite, gaz, plomb, amiante).
Etape 5 : trouver et gerer votre locataire
Publiez votre annonce avec des photos de qualite et un descriptif precis (surface, etage, exposition, charges, DPE). Selectionnez votre locataire sur des criteres objectifs (revenus = 3x le loyer, stabilite professionnelle, garant ou Visale). Redigez un bail conforme a la loi ALUR et realisez un etat des lieux detaille.
Pour la gestion courante, vous pouvez gerer seul (economie de 5 a 8% du loyer) ou deleguer a une agence. Les plateformes numeriques offrent desormais des outils intermediaires : gestion des quittances, relances automatiques et suivi comptable.