Le rendement brut : un premier filtre
Le rendement locatif brut est le ratio entre les loyers annuels et le prix d'achat du bien. Formule : (loyer mensuel x 12) / prix d'achat x 100. Exemple : un appartement achete 150 000 euros et loue 750 euros/mois offre un rendement brut de 6%.
Ce chiffre permet un premier tri rapide entre les opportunites, mais il ne dit rien de la rentabilite reelle. C'est l'equivalent du chiffre d'affaires pour une entreprise : important, mais insuffisant.
Le rendement net de charges
Pour approcher la realite, deduisez du loyer annuel : la taxe fonciere, les charges de copropriete non recuperables, l'assurance proprietaire non-occupant (PNO), les frais de gestion locative le cas echeant, et une provision pour travaux (1 a 2% de la valeur du bien par an).
Reprenons notre exemple : loyer annuel 9 000 euros, taxe fonciere 800 euros, charges non recuperables 600 euros, assurance PNO 200 euros, provision travaux 1 500 euros. Rendement net = (9 000 - 3 100) / 150 000 x 100 = 3,9%. La difference avec le brut est considerable.
Le rendement net-net (apres fiscalite)
L'etape finale integre l'imposition sur les revenus fonciers. En regime reel, vous pouvez deduire les interets d'emprunt, les travaux et les charges. En micro-foncier (revenus sous 15 000 euros/an), un abattement forfaitaire de 30% s'applique. Le regime LMNP (location meublee) offre generalement la fiscalite la plus avantageuse grace a l'amortissement du bien.
Consultez le site des impots pour simuler votre imposition selon les differents regimes.
Les erreurs classiques
Ne pas integrer les frais de notaire (7 a 8% dans l'ancien) dans le prix d'achat total. Sous-estimer la vacance locative (comptez 1 mois/an de vacance en province, 2 semaines a Paris). Oublier les impayes (provisionner 2% du loyer). Ignorer le turn-over (frais de remise en etat entre deux locataires).
Le bon rendement en 2026
En 2026, un rendement net de 4% est considere comme correct dans les grandes villes, et de 5 a 7% dans les villes moyennes a fort potentiel. Les donnees des notaires de France permettent de comparer les prix d'achat par quartier et d'affiner vos projections.